Ελλάδα

Πολιτική

Οικονομία

Επιχειρήσεις

Εκκλησία

Υγεία

Αυτοκίνητο

Το άρθρο της ημέρας

Άρθρογραφία

Συνεντεύξεις

Social Life με την Τίνα

Μεταβίβαση ακινήτου, τώρα!

«Ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος παράλογος και παράνομος. Δεν διορθώνεται, καταργείται», έλεγε, κάποτε, ο νεαρής ηλικίας πρωθυπουργός αυτής της χώρας, προτού όμως αναλάβει τις ευθύνες της εξουσίας…

Σήμερα ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος που διαρκώς αλλάζει, διευρύνεται και αυξάνεται δια της πλαγίας οδού.

Περίπου ένα εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων θα ανακαλύψουν πόσο παράλογος είναι και αυτός ο φόρος, όχι μόνο γιατί θα πληρώσουν περισσότερα, το φθινόπωρο, σε σχέση με άλλες χρονιές, αλλά, επιπλέον, επειδή ανακαλύπτουν ότι ακόμη και αν αποφασίσουν να πουλήσουν την περιουσία τους για να απαλλαγούν από τα βάρη, η Εφορία θα συνεχίσει να τους κυνηγά.

Είναι ο ΕΝΦΙΑ παράλογος; Φυσικά ναι.

– Ένα κατάστημα 100 τετραγωνικών μέτρων, κατασκευής 1990, στην οδό Ερμού στην Αθήνα (στον πιο εμπορικό δρόμο της χώρας και τον 5ο εμπορικότερο στον πλανήτη), πληρώνει ΕΝΦΙΑ περίπου 930 ευρώ.
– Στον ίδιο δρόμο, στο ίδιο κτίριο, ένα ταπεινό σκοτεινό γραφείο 3ου ορόφου, επίσης 100 τετραγωνικών, χωρίς να έχει την εμπορικότητα του πεζόδρομου που απολαμβάνει το κατάστημα, πληρώνει ΕΝΦΙΑ 1% περισσότερο, 939 ευρώ.

Φυσικά, αν ο ιδιοκτήτης του καταστήματος αποφασίσει να το πουλήσει ή να το κληροδοτήσει, τότε η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Ο λόγος είναι απλός: στη μεταβίβαση, υπολογίζεται και η εμπορικότητα. Ο νόμος είναι λογικός μέσα στον παραλογισμό του: αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα έφτανε τα 4.250 ευρώ.

Τα ίδια παράλογα συμβαίνουν και στη Θεσσαλονίκη.

– Ένα ισόγειο κατάστημα 100 τετραγωνικών μέτρων στον πιο εμπορικό δρόμο της συμπρωτεύουσας, στην οδό Τσιμισκή, σε κτίριο με άδεια του 1980, επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ 454,5 ευρώ.
– Στο ίδιο ακριβώς κτίριο, στον τρίτο όροφο, ένα ανήλιο γραφείο 100 τετραγωνικών μέτρων επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ 459 ευρώ.

Αν για το κατάστημα είχε ληφθεί υπόψη ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε ο ΕΝΦΙΑ θα ξεπερνούσε τις 2.000 ευρώ.

Δεν είναι παράλογο, λοιπόν, που οι ιδιοκτήτες αυτόν τον Σεπτέμβριο θα τον περάσουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία υπολογίζοντας αν τους συμφέρει να μεταβιβάσουν τώρα το ακίνητό τους ή να περιμένουν την Πρωτοχρονιά του 2019. Φέτος τον Σεπτέμβρη οι ιδιοκτήτες θα δουν στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ την πρώτη, μόνο, δόση των αλλαγών στις αντικειμενικές αξίες.

Νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξίων θα γίνει το 2019 και μία ακόμη το 2020, ώστε οι αντικειμενικές αξίες να ευθυγραμμιστούν με τις εμπορικές τιμές.
Με απλά λόγια, η φορολογία των ακινήτων στις μεταβιβάσεις, δωρεές και κληρονομιές του 2019 θα είναι διαφορετική από του 2018, και οι φόροι μεταβίβασης του 2020 θα είναι διαφορετικοί από αυτούς του 2019.

Πότε συμφέρει η μεταβίβαση

Ειδικά σε λαϊκές συνοικίες ο φόρος του παραλόγου θα κρύβει πολλές –συνήθως οδυνηρές– εκπλήξεις. Οι φόροι για τη μεταβίβαση, τη γονική παροχή, τη δωρεά, την κληρονομιά, τέλη όπως το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας των δήμων, αλλά και το τεκμήριο κατοικίας, που αφορά ακόμη και τους ενοικιαστές, θα αυξηθούν σημαντικά λόγω υπαγωγής τους σε υψηλότερες φορολογικές κλίμακες.

Οι δωρεές και οι γονικές παροχές αυτή την εποχή έχουν μεγάλη ζήτηση στα συμβολαιογραφεία. Όχι μόνο λόγω των αλλαγών στα έξοδα και τους φόρους μεταβίβασης, αλλά και λόγω του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.
Για να πάρει κάποιος τη σωστή απόφαση στο δίλημμα «μεταβίβαση τώρα ή του χρόνου;» πρέπει να λάβει υπ’ όψιν του τα εξής δεδομένα:
– Τον υπολογισμό της συμβολαιογραφικής αμοιβής.
– Τα έξοδα Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογίου.
– Το φόρος γονικών παροχών ή δωρεών.

Βοηθά το «σπάσιμο» της περιουσίας

Τις νέες επιβαρύνσεις από τις ανατιμήσεις στις τιμές ζώνης οι ενδιαφερόμενοι θα επιδιώξουν να τις μετριάσουν μεταβιβάζοντας ένα τμήμα της περιουσίας τους στα παιδιά τους. Αυτό το «σπάσιμο» βοηθάει, καθώς το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου είναι (προς το παρόν) ατομικό και όχι οικογενειακό.

Όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές στις οποίες ανακοινώθηκε ή επίκειται αύξηση των τιμών ζώνης –και δεν είναι λίγες, δεδομένου ότι ανατιμήσεις ανακοινώθηκαν για 3.792 περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα, δηλαδή περίπου στο 37% του συνόλου– βρίσκονται ήδη υπό πίεση, καθώς πάνω από τα κεφάλια τους επικρέμεται η απειλή των πρόσθετων επιβαρύνσεων.

Τα δικαιολογητικά

Η μεταβίβαση ενός ακινήτου για οποιαδήποτε αιτία δεν είναι εύκολη υπόθεση.
Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να συγκεντρώσουν μια σειρά από δικαιολογητικά για τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Ανάλογα με τη συναλλαγή που πραγματοποιούν οι φορολογούμενοι θα πρέπει να διαθέτουν τα εξής δικαιολογητικά:

1. Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή: σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, τη διανομή κοινών ακινήτων, την ανταλλαγή ακινήτων και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή μόνο σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, αντί του ανωτέρω αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής του μεταβιβάζοντος προς το Δημόσιο, με τον όρο της παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα της αγοραπωλησίας και της απόδοσής του στο Δημόσιο από τον συμβολαιογράφο ή την Αρχή ή το πιστωτικό ίδρυμα, που θα χορηγήσει το δάνειο.
2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό και σε αποδοχή κληρονομιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, ότι ο φορολογούμενος για το ακίνητο αυτό έχει εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόμενων ετών, έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόμενα έτη, έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ, έχει ρυθμίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά με το παραπάνω πιστοποιητικό.
3. Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας – δωρεάς.
4. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ του ακινήτου.
5. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ κ.λπ.
6. Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα.
7. Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας.
8. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας.
9. Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή.
10. Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο.
11. Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
12. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας αν το ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983.
13. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου.
14. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν βρίσκεται εντός Κτηματολογίου.
15. Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.
16. Πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση χαρακτηρίζεται ως μη δασική ή δασική.
17. Βεβαίωση δασαρχείου περί «ΑΚΑΪΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών.
18. Δήλωση προς το δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα.
19. Άδεια του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας.
20. Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου σε περίπτωση που η μεταβιβαζόμενη έκταση βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες.

Παραδείγματα με τις νέες αυξήσεις φόρων

1. Διαμέρισμα 100 τ.μ., 2ου ορόφου, 30 ετών, στην οδό Χατζηχρήστου στο 1ο Διαμέρισμα Δ. Αθηναίων.
Τιμή ζώνης:
Παλαιά: 1.650 ευρώ/τ.μ.
Νέα: 2.200 ευρώ/τ.μ.
Αντικειμενική αξία ακινήτου:
Με παλαιά Τιμή Ζώνης: 89.110 ευρώ
Με νέα Τιμή Ζώνης: 118.800 ευρώ
Φόρος μεταβίβασης :
Με παλαιά αξία: 2.673 ευρώ
Με νέα αξία: 3.564 ευρώ

Αύξηση φόρου: 33,3%

2. Διαμέρισμα 100 τ.μ., 1ου ορόφου, 25 ετών, στην οδό Βύρωνος στο 1ο Διαμέρισμα Δ. Αθηναίων.
Τιμή ζώνης:
Παλαιά: 2.550 ευρώ/τ.μ.
Νέα: 3.350 ευρώ/τ.μ.
Αντικειμενική αξία:
Με παλαιά Τιμή Ζώνης: 149.175 ευρώ
Με νέα Τιμή Ζώνης: 195.975 ευρώ
Φόρος μεταβίβασης:
Με παλαιά αξία: 4.475,25 ευρώ
Με νέα αξία: 5,879,25 ευρώ

Αύξηση φόρου: 31,4%

3. Διαμέρισμα 100 τ.μ., 2ου ορόφου, 16 ετών, στην οδό Θεσπρωτίας στον Άλιμο.
Τιμή ζώνης:
Παλαιά: 1.450 ευρώ/τ.μ.
Νέα: 1.750 ευρώ/τ.μ.
Αντικειμενική αξία:
Με παλαιά Τιμή Ζώνης: 91.350 ευρώ
Με νέα Τιμή Ζώνης: 110.250 ευρώ
Φόρος μεταβίβασης:

Αύξηση φόρου: 20,7%

4. Διαμέρισμα 100 τ.μ., 2ου ορόφου, 18 ετών, στην οδό Ολύμπου στα Βριλήσσια.
Τιμή ζώνης:
Παλαιά: 1.400 ευρώ/τ.μ.
Νέα: 1.600 ευρώ/τ.μ.
Αντικειμενική αξία:
Με παλαιά Τιμή Ζώνη: 88.200 ευρώ
Με νέα Τιμή Ζώνης: 100.800 ευρώ
Φόρος μεταβίβασης:
Με παλαιά αξία: 2.646 ευρώ
Με νέα αξία: 3.024 ευρώ

Αύξηση φόρου: 14,3%

5. Διαμέρισμα 100 τ.μ., 4ου ορόφου, 25 ετών, στην οδό Ευριπίδου στην Καλλιθέα.
Τιμή ζώνης:
Παλαιά: 1.050 ευρώ/τ.μ.
Νέα: 1.550 ευρώ/τ.μ.
Αντικειμενική αξία:
Με παλαιά Τιμή Ζώνης: 61.425 ευρώ
Με νέα Τιμή Ζώνης: 90.675 ευρώ
Φόρος μεταβίβασης:
Με παλαιά αξία: 1.842,75 ευρώ
Με νέα αξία: 2.720,25 ευρώ

Αύξηση φόρου: 47,63%

6. Διαμέρισμα 100 τμ., 2ου ορόφου, 17 ετών, στην Κερατέα (περιοχή Χάρακας)
Τιμή ζώνης:
Παλαιά: 900 ευρώ/τ.μ.
Νέα: 1.350 ευρώ/τ.μ.
Αντικειμενική αξία:
Με παλαιά Τιμή Ζώνης: 56.700 ευρώ
Με νέα Τιμή Ζώνης: 85.050 ευρώ
Φόρος μεταβίβασης:
Με παλαιά αξία: 1.701 ευρώ
Με νέα αξία: 2.551,50 ευρώ

Αύξηση φόρου: 50%

 

ΠΩΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΝΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΜΕ ΤΙΣ ΠΑΛΑΙΕΣ (2017) ΚΑΙ ΤΙΣ ΝΕΕΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ (ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 80 ΤΕΤΡ. ΜΕΤΡ. 11 ΕΤΩΝ
 
 
ΓΙΑ ΤΙΣ ΑΝΩΤΕΡΕΣ ΤΙΜΕΣ ΖΩΝΗΣ ΣΕ ΚΑΘΕ ΠΕΡΙΟΧΗ 2017 2018
  ΤΙΜΗ ΦΟΡΟΣ ΤΙΜΗ ΦΟΡΟΣ
  ΖΩΝΗΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΖΩΝΗΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
1ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  7.000  12.600  8.450  15.210
2ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  8.500  15.300  9.000  16.200
3ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  2.300  4.140  2.350  4.230
4ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  1.200  2.160  1.200  2.160
5ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  1.250  2.250  1.250  2.250
6ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  1.550  2.790  1.500  2.700
7ο ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ  3.000  5.400  2.850  5.130
ΑΓ. ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ  950  1.710  1.000  1.800
ΑΓ. ΒΑΡΒΑΡΑ  950  1.710  1.000  1.800
ΑΓ. ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ  1.250  2.250  1.300  2.340
ΑΓ. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ  1.700  3.060  1.800  3.240
ΑΙΓΑΛΕΩ  1.200  2.160  1.250  2.250
ΑΛΙΜΟΣ  2.400  4.320  2.500  4.500
ΑΜΑΡΟΥΣΙΟΝ  2.100  3.780  2.050  3.690
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ  1.600  2.880  1.600  2.880
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ  1.700  3.060  1.800  3.240
ΒΥΡΩΝΑΣ  1.300  2.340  1.450  2.610
ΓΑΛΑΤΣΙ  1.250  2.250  1.300  2.340
ΓΛΥΦΑΔΑ  4.600  8.280  4.450  8.010
ΔΑΦΝΗ  1.100  1.980  1.150  2.070
ΕΚΑΛΗ  4.550  8.190  3.850  6.930
ΕΛΛΗΝΙΚΟ  2.800  5.040  2.800  5.040
ΖΩΓΡΑΦΟΥ  1.400  2.520  1.450  2.610
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ  1.550  2.790  1.550  2.790
ΗΡΑΚΛΕΙΟ  1.550  2.790  1.550  2.790
ΙΛΙΟΝ  900  1.620  1.000  1.800
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ  1.650  2.970  1.650  2.970
ΚΑΛΛΙΘΕΑ  1.650  2.970  1.650  2.970
ΚΑΜΑΤΕΡΟ  850  1.530  950  1.710
ΚΗΦΙΣΙΑ  3.800  6.840  3.500  6.300
ΛΥΚΟΒΡΥΣΗ  1.300  2.340  1.350  2.430
ΜΕΛΙΣΣΙΑ  1.650  2.970  1.700  3.060
ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ  1.100  1.980  1.150  2.070
ΜΟΣΧΑΤΟ  1.800  3.240  1.800  3.240
ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ  3.300  5.940  2.950  5.310
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ  1.400  2.520  1.400  2.520
ΝΕΑ ΠΕΝΤΕΛΗ  1.850  3.330  1.900  3.420
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ  2.000  3.600  2.000  3.600
ΝΕΑ ΦΙΛΑΔΕΛΦΕΙΑ  1.200  2.160  1.200  2.160
ΝΕΑ ΧΑΛΚΗΔOΝΑ  1.050  1.890  1.050  1.890
ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ  1.950  3.510  2.000  3.600
ΠΑΛΑΙΟ ΦΑΛΗΡΟ  2.800  5.040  2.750  4.950
ΠΑΠΑΓΟΥ  2.050  3.690  2.050  3.690
ΠΕΝΤΕΛΗ  2.300  4.140  2.300  4.140
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ  1.100  1.980  1.150  2.070
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ  1.100  1.980  1.150  2.070
ΠΕΥΚΗ  1.600  2.880  1.650  2.970
ΤΑΥΡΟΣ  950  1.710  1.000  1.800
ΥΜΗΤΤΟΣ  1.100  1.980  1.200  2.160
ΦΙΛΟΘΕΗ  5.250  9.450  4.150  7.470
ΧΑΪΔΑΡΙ  1.250  2.250  1.300  2.340
ΧΑΛΑΝΔΡΙ  2.250  4.050  2.200  3.960
ΧΟΛΑΡΓΟΣ  1.800  3.240  1.800  3.240
ΨΥΧΙΚΟ  4.200  7.560  4.200  7.560

 

Συντάκτης

Η βιογραφία του Κ. Μήτση

Social life με την Τίνα