Funds και κράτος Δικαίου
Ο αρχικός πιστωτής, ήτοι η τράπεζα, αντικαταστάθηκε από τα funds που λειτουργούν με αμιγώς επενδυτικά κριτήρια απόδοσης
Ο ρόλος των funds στην ελληνική αγορά ακινήτων και η από μέρους τους μεταχείριση των δανειοληπτών δεν αποτελεί, πλέον, ένα οικονομικό φαινόμενο, προς συζήτηση, αλλά συνιστά πεδίο έντονης νομικής και θεσμικής αντιπαράθεσης, όπου δοκιμάζονται θεμελιώδεις αρχές του κράτους Δικαίου, της προστασίας της ιδιοκτησίας και της καταναλωτικής πίστης.
Ειδικότερα, μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, και ιδίως μετά τη θέσπιση του Ν. 4354/2015, άνοιξε ο δρόμος για τη μεταβίβαση των μη εξυπηρετούμενων δανείων σε εταιρίες ειδικού σκοπού και σε εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων. Η μαζική εκχώρηση χαρτοφυλακίων σε επενδυτικά σχήματα του εξωτερικού, σε τιμές σημαντικά κατώτερες της ονομαστικής αξίας, δημιούργησε μία νέα πραγματικότητα. Ο αρχικός πιστωτής, ήτοι η τράπεζα, αντικαταστάθηκε από τα funds που λειτουργούν με αμιγώς επενδυτικά κριτήρια απόδοσης.
Το κρίσιμο, όμως, νομικό ερώτημα δεν είναι η εκχώρηση, η οποία επιτρέπεται από το Αστικό Δίκαιο, αλλά οι όροι και οι προϋποθέσεις μεταβίβασης αυτής, και ειδικότερα τα δικαιώματα του νέου δικαιούχου, όπως αυτά διαμορφώνονται μετά τη μεταβίβαση. Πιο συγκεκριμένα, η απαίτηση παραμένει η ίδια, δηλαδή το ύψος αυτής, οι εξασφαλίσεις της, εμπράγματες και ενοχικές, και αλλάζει μόνο ο φορέας. Η μεταβίβαση κάθε δανειακής σύμβασης πραγματοποιείται σε μικρότερο ποσοστό της αξίας της, χωρίς όμως ο δανειολήπτης να λαμβάνει αντίστοιχη δυνατότητα πληρωμής αυτού και διαγραφής του υπολοίπου. Αντιθέτως, βρίσκεται αντιμέτωπος με συνεχή και αφόρητη πίεση ολοσχερούς εξόφλησής της, και στην περίπτωση που αυτή δεν είναι εφικτή, σε βίαιη εκποίηση της ακίνητης περιουσίας του, οπότε τότε ανακύπτει θέμα ίσης μεταχείρισης και διαφάνειας υπό το πρίσμα της καλής πίστης (άρθρο 200 και 288 ΑΚ).
Οι διαμαρτυρίες, πλέον, των δανειοληπτών έναντι των funds για την ανάλγητη συμπεριφορά τους πληθαίνουν, αφού καθημερινά δέχονται συνεχείς τηλεφωνικές οχλήσεις με απειλές για πλειστηριασμούς των ακινήτων ιδιοκτησίας τους, πιέσεις για υλοποίηση ασφυκτικά αυστηρών χρονοδιαγραμμάτων, καθώς και για άμεση εκποίηση των ακινήτων από τους ίδιους τους οφειλέτες, οι οποίες οδηγούν στο «χάρισμα» της ακίνητης περιουσίας τους και στη συνέχιση ύπαρξης υπολοίπου οφειλής τους. Δεν είναι λίγες οι φορές που τα funds προχωρούν σε καταγγελίες δανειακών συμβάσεων με «λανθασμένα» υπόλοιπα οφειλών, και ο δανειολήπτης στην προσπάθειά του να ρυθμίσει την οφειλή του και να μην οδηγηθεί η ακίνητη περιουσία του σε πλειστηριασμό, υπογράφει το ιδιωτικό συμφωνητικό προχωρώντας ουσιαστικά σε αναγνώριση του συγκεκριμένου χρέους με λάθος ποσό οφειλής. Η συνέχεια, βέβαια, είναι η αναμενόμενη.
Αξιοσημείωτες είναι και οι ρυθμίσεις, που στις περισσότερες περιπτώσεις, γίνονται προφορικά, καθώς και οι περιπτώσεις που ενώ ο οφειλέτης έχει υποβάλει πλήρη φάκελο με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και ρεαλιστικό αίτημα ρύθμισης. Τότε, τα funds προβαίνουν στην καταγγελία της σύμβασης, ενόσω εκκρεμεί η αξιολόγηση του αιτήματος και χωρίς να έχει προηγηθεί ουσιαστική διαπραγμάτευση προς εξεύρεση κοινά αποδεκτής λύσης, κάτι το οποίο προδήλως αποτελεί καταχρηστική άσκηση δικαιώματος, κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, και είναι αντίθετο με την αρχή της καλής πίστης, των χρηστών ηθών και της συναλλακτικής διαφάνειας. Η αιτιολογία δε, σχετικά με την ανωτέρω ενέργεια είναι ότι σε άλλο γραφείο έχει ανατεθεί η ρύθμιση της οφειλής και σε άλλο, δικηγορικό, γραφείο η καταγγελία της σύμβασης, τα οποία «δυστυχώς» δεν «επικοινωνούν» μεταξύ τους.
Από τα ανωτέρω εξάγεται το συμπέρασμα ότι αποτελεί, πλέον, επιτακτική ανάγκη η θέσπιση κανόνων υποχρεωτικής διαπραγμάτευσης στις προτάσεις ρύθμισης και αποτελεσματικού δικαστικού ελέγχου, προ της απώλειας της ακίνητης περιουσίας, διότι η απουσία τέτοιου πλαισίου συνιστά θεσμικό έλλειμμα. Σε ένα κράτος Δικαίου δεν επιτρέπεται να υπερισχύει η εξυγίανση των ισολογισμών, έναντι της συνταγματικής προστασίας της αξιοπρεπούς διαβίωσης του ατόμου. Η θεσμοθέτηση αυστηρού λειτουργικού και δεσμευτικού πλαισίου προστασίας των δανειοληπτών αποτελεί συνταγματική επιταγή και όχι ζήτημα πολιτικής διακριτικής ευχέρειας.
