Η πολυκατοικία θέλει νέο νόμο
Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο του 1929 θεσπίστηκε σε μια εποχή κατά την οποία η Ελλάδα, η τεχνολογία, οι κατασκευές και ο τρόπος ζωής ήταν εντελώς διαφορετικά
Έχει παρέλθει σχεδόν ένας αιώνας από τη θέσπιση του Ν. 3741/1929, ο οποίος αποτέλεσε τη θεμελιώδη βάση του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας και κατ’ επέκταση, της λειτουργίας της πολυκατοικίας. Υπό τα δεδομένα αυτά, καθίσταται πλέον επιτακτική η ανάγκη επανεξέτασης του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου και διαμόρφωσης ενός ενιαίου και συστηματικού νομοθετικού πλαισίου, προσαρμοσμένου στις σύγχρονες κοινωνικές, τεχνικές και ιδιοκτησιακές ανάγκες και στις απαιτήσεις μίας πολυκατοικίας.
Η πολυκατοικία είναι, ίσως, το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα της καθημερινής συνύπαρξης ιδιωτικού και συλλογικού συμφέροντος. Κάθε διαμέρισμα αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία, την ίδια στιγμή όμως, όλοι οι ιδιοκτήτες μοιράζονται ένα κοινό κτίριο, με κοινόχρηστους χώρους, εγκαταστάσεις, δαπάνες και ευθύνες.
Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο για την οριζόντια ιδιοκτησία έχει ως αφετηρία τον Ν. 3741/1929. Έναν νόμο που θεσπίστηκε σε μια εποχή κατά την οποία η Ελλάδα, η τεχνολογία, οι κατασκευές και ο τρόπος ζωής ήταν εντελώς διαφορετικά.
Ασφαλώς, το Δίκαιο δεν έμεινε στάσιμο. Ο Αστικός Κώδικας, μεταγενέστεροι ειδικοί νόμοι, οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και η πλούσια νομολογία των δικαστηρίων έχουν διαμορφώσει ένα πολύπλευρο σύστημα κανόνων. Το ερώτημα όμως, είναι αν αυτό το σύστημα εξακολουθεί να ανταποκρίνεται στις ανάγκες της σημερινής πολυκατοικίας, αφού έχει να αντιμετωπίσει ζητήματα που ήταν άγνωστα το 1929, όπως ενεργειακές αναβαθμίσεις, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, Airbnb, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων, νέες μορφές θέρμανσης και ψύξης, βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλαγές χρήσης, παρεμβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους και αυξημένες απαιτήσεις προσβασιμότητας. Όλα αυτά δημιουργούν καθημερινά νέες ανάγκες και νέες συγκρούσεις, τη στιγμή που, εκατοντάδες χιλιάδες πολυκατοικίες έχουν, πλέον, μεγάλη «ηλικία».
Πολλά κτίρια έχουν υποστεί ζημιές από σεισμούς, φθορές, ανακαινίσεις και επεμβάσεις που δεν είναι πάντοτε εύκολο να παρακολουθηθούν μέσα στον χρόνο. Γι’ αυτό απαιτείται μια διαφορετική και εξειδικευμένη προσέγγιση.
Κάθε πολυκατοικία θα πρέπει να διαθέτει έναν πλήρη και διαρκώς ενημερωμένο φάκελο. Ακριβή τοπογραφικά και οικοδομικά στοιχεία, σχέδια, στοιχεία κατασκευής, ιστορικό επισκευών και επεμβάσεων, αλλαγές χρήσης και καταγραφή της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου. Παράλληλα, θα πρέπει να θεσπιστεί υποχρεωτικός περιοδικός έλεγχος, για παράδειγμα ανά δεκαετία, από πιστοποιημένο μηχανικό, τόσο από τους αρμόδιους κρατικούς φορείς όσο και από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες. Ο έλεγχος αυτός, θα πρέπει να καταλήγει σε ειδική έκθεση, στην οποία θα αποτυπώνονται η ακριβής κατάσταση της οικοδομής, οι εμφανείς φθορές, οι σημαντικές επεμβάσεις που έχουν πραγματοποιηθεί και οι τυχόν ανάγκες συντήρησης ή περαιτέρω τεχνικού ελέγχου. Έτσι, θα δημιουργείται ένα πραγματικό ιστορικό κάθε κτιρίου. Και αυτό δεν θα έχει σημασία μόνο για την ασφάλεια των κατοίκων, αλλά και για τη Δικαιοσύνη, σε περίπτωση που καταστεί αναγκαίο.
Το πρόσφατο περιστατικό κατάρρευσης πολυκατοικίας στα Πετράλωνα, ανέδειξε, ανεξάρτητα από το ποια θα είναι τελικά τα αίτια και οι ευθύνες που θα προκύψουν από τις έρευνες, πόσο σημαντικό είναι να υπάρχει σαφής εικόνα για την κατάσταση ενός κτιρίου, πριν από ένα σοβαρό γεγονός. Αν υπάρχει ένα πλήρες και διαχρονικά ενημερωμένο ιστορικό, αυτό δύναται να αποτελέσει ένα σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο, διότι μέσω αυτού, μπορούμε να γνωρίζουμε την κατάσταση της οικοδομής πριν από έναν σεισμό, πριν από μια γειτονική εκσκαφή, ή μια σημαντική κατασκευαστική επέμβαση. Όμως, η ανάγκη δεν περιορίζεται στον τεχνικό έλεγχο. Αυτό που πραγματικά χρειάζεται η χώρα είναι ένας νέος, σύγχρονος και ενιαίος νόμος για την πολυκατοικία. Ένας νόμος, που θα ρυθμίζει με σαφήνεια τη διοίκηση, τις αρμοδιότητες του διαχειριστή, τη λήψη αποφάσεων, τις κοινόχρηστες δαπάνες, τις υποχρεώσεις συντήρησης, τις αναγκαίες επισκευές, τις ενεργειακές παρεμβάσεις, τις νέες τεχνολογίες, τις θέσεις στάθμευσης, τις αλλαγές χρήσης, τις επεμβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους και τις σχέσεις μεταξύ των ενοίκων.
Έχουν παρέλθει σχεδόν εκατό έτη από τη θέσπιση του Ν. 3741/1929. Η πραγματικότητα αυτή καθιστά, πλέον, επιτακτική την ανάγκη για τη θέσπιση ενός σύγχρονου, ενιαίου και συστηματικού Δικαίου της Πολυκατοικίας, το οποίο δεν θα περιορίζεται στην αποσπασματική αντιμετώπιση επιμέρους ζητημάτων, αλλά θα ρυθμίζει συνολικά τις έννομες σχέσεις που αναπτύσσονται στο πλαίσιο της συνιδιοκτησίας. Η πολυκατοικία του 2026 δεν είναι η πολυκατοικία του 1929, και για τον λόγο αυτό, χρειάζεται, πλέον, ένα Δίκαιο αντάξιο της εποχής της, που θα προλαμβάνει τις διαφορές, θα προστατεύει την ιδιοκτησία και την ασφάλεια των πολιτών και θα παρέχει σαφείς κανόνες για το παρόν και τις ανάγκες του μέλλοντος.
*Η Νεκταρία-Ελευθερία Φιλντίση είναι δικηγόρος Αθηνών – Ειδική γραμματέας Εθνικού Συμβουλίου Ελληνίδων
Προσθέστε το vradini.gr στις προτιμώμενες πηγές σας στη Google και δείτε περισσότερα άρθρα μας στις αναζητήσεις σας. Κάντε κλικ εδώ.
