Ακίνητα: Πώς θα ξεμπλοκάρουν οι αγοραπωλησίες στα εκτός σχεδίου

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάζεται μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για τη δόμηση ακινήτων εκτός σχεδίου.

Στόχος της ρύθμισης είναι να ξεπαγώσουν οι αγοραπωλησίες στην εκτός σχεδίου δόμηση και να σταματήσει η απαξίωση της περιουσίας δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών

Πληροφορίες αναφέρουν ότι ο σχεδιασμός της προαναφερόμενης ρύθμισης δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί και αυτό επειδή, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, γίνεται μια προσπάθεια να μην έρθει σε σύγκρουση με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Η μεταβατική ρύθμιση – αν τελικά προχωρήσει – γίνεται για να εξασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα των γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων και θα ισχύσει έως ότου ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων. Ωστόσο, δεν είναι ακόμη σίγουρο αν αυτή η νομοθετική ρύθμιση θα ενσωματωθεί σε κάποιο από τα πολυνομοσχέδια που θα κατατεθούν προτού κλείσει η Βουλή ή θα πάει για μετά τις εκλογές.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημανθεί πως το Συμβούλιο της Επικρατείας, ύστερα από προσφυγή κατά της άδειας δόμησης οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για τη δόμηση ενός ακινήτου.

Βάσει της απόφασης αυτής καταργείται στην πράξη η εκτός σχεδίου δόμηση, σε τεράστιο ποσοστό των εκτός σχεδίου έως τώρα άρτιων και οικοδομήσιμων κτισμάτων, ανεξαρτήτως εμβαδού, τα οποία απαξιώνονται πλήρως.

Μια ακόμα συνέπεια της απόφασης είναι να επικρατεί ένα αλαλούμ στις πολεοδομίες σε όλη την Ελλάδα, με άλλες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι. Μάλιστα, «ΤΑ ΝΕΑ» αναφέρθηκαν εκτενώς στο θέμα που έχει δημιουργηθεί τόσο στο φύλλο της 21ης Μαρτίου όσο και στο φύλλο της 8ης Μαρτίου 2023.

Το σχέδιο και το αγκάθι

Σύμφωνα με την εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», που επικαλείται πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, ο σχεδιασμός (διευκρινίζεται για άλλη μια φορά πως δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί) θα προβλέπει:

1) Πως θα μπορούν να οικοδομηθούν τα προ του 1985 αγροτεμάχια ακόμη κι αν δεν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο.

2) Τα μετά το 1985 αγροτεμάχια και τα προ του 2003 θα μπορούν να οικοδομηθούν υπό προϋποθέσεις, οι οποίες θα αφορούν, μεταξύ άλλων, τη σύνδεσή τους με το αναγνωρισμένο κοινόχρηστο οδικό δίκτυο.

Ολοι όσοι γνωρίζουν καλά το θέμα αναγνωρίζουν πως αγκάθι στον όλο σχεδιασμό αποτελούν τα λεγόμενα τυφλά γήπεδα – αυτά δηλαδή που δεν έχουν σύνδεση με το οδικό δίκτυο και η διέλευση γίνεται μέσω άλλου, γειτονικού ακινήτου.

«Δεν απαιτείται η έκδοση εγκυκλίου»

Στο έγγραφο της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού τονίζεται ακόμη πως «δεν απαιτείται η έκδοση εγκυκλίου, η οποία να αποσαφηνίζει το ισχύων νομικό καθεστώς». Επιπλέον, επισημαίνεται πως πρέπει να αποφευχθούν επιπλέον καθυστερήσεις και ότι όλοι οι εμπλεκόμενοι θα πρέπει «να συμβάλουμε στην ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού».

Ακόμη αναφέρεται πως όποιος το επιθυμεί μπορεί να προβεί σε μεμονωμένη αναγνώριση εκτός σχεδίου οδού που προϋφίσταται του 1923 και κύριων/μοναδικών δημοτικών οδών και κύριων/μοναδικών οδών που ενώνουν οικισμούς με την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος με πρόταση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση του αρμόδιου ΣΥΠΟΘΑ της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Τι συνέβαινε και συμβαίνει όλα αυτά τα χρόνια

Σε όλα τα αγροτεμάχια πάνω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων ή σε κάποιες περιοχές πάνω των 8.000 ή 20.000 τετραγωνικών μέτρων, εφόσον έχουν δημιουργηθεί πριν από 2003, ακόμη κι αν δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο, αλλά έχουν εξασφαλισμένη πρόσβαση, οι πολεοδομίες εξέδιδαν (μερικές το κάνουν ακόμη) οικοδομικές άδειες.

Αυτό οφείλεται στο ότι υπάρχει ασάφεια στην πολεοδομική νομοθεσία για το πότε απαιτείται να υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο στα ακίνητα εκτός σχεδίου και τι ακριβώς νοείται ως κοινόχρηστος δρόμος.

Ωστόσο, ο νόμος του 2003 (ν. 3212/2003) βάζει για πρώτη φορά την υποχρέωση να δημιουργούνται από 31/12/2003 γήπεδα άρτια και οικοδομήσιμα με ελάχιστο εμβαδό τα 4 στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, κάτι που δεν ίσχυε ούτε με τον νόμο του 1985 και ούτε με τους παλαιότερους νόμους του 1978 και του 1928.Στο μεταξύ, και μετά τα δημοσιεύματα των «ΝΕΩΝ», το κύμα διαμαρτυρίας από τους συλλόγους μηχανικών μεγαλώνει όλο και περισσότερο, το ίδιο και οι πιέσεις από τους βουλευτές προς την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Αφορμή να ανάψει το φιτίλι των αντιδράσεων στάθηκε – και – το έγγραφο/απάντηση (στις 2 Μαρτίου 2023) από τη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ, η οποία κοινοποιήθηκε σε συλλόγους μηχανικών.

Υπενθυμίζεται πως σε αυτό επισημαίνεται, μεταξύ άλλων, πως η σχετική απόφαση του ΣτΕ «δεν προσέθεσε κάτι νέο στην ήδη διαμορφωθείσα νομολογία από το 2018». Επίσης αναφέρεται πως το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας από το 2018 συγκροτούσε ομάδες εργασίας και τον Αύγουστο του 2020 επιχειρήθηκε η νομοθέτηση για τη συμμόρφωση στη διαμορφωθείσα νομολογία, η οποία όμως δεν προχώρησε λόγω των σφοδρών αντιδράσεων τόσο από το ΤΕΕ όσο και γενικότερα καθόσον γινόταν κατανοητό ότι μέχρι την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων θα περιοριζόταν η δυνατότητα της εκτός σχεδίου δόμησης.