Ακριβά και περιζήτητα τα σπίτια προς πώληση

Αναδημοσίευση από τη «Βραδυνή της Κυριακής»

Άνοδο παρουσιάζουν οι τιμές των ακινήτων αλλά και οι προοπτικές τόσο της ελληνικής όσο και της διεθνούς αγοράς κατοικίας, παρά την κάθετη αύξηση των επιτοκίων.

Σύμφωνα με επαγγελματίες του κλάδου, η περιορισμένη προσφορά, που δεν αποτελεί ελληνική «αποκλειστικότητα», αλλά και η σταθερά υψηλή ζήτηση από την πανδημία και έπειτα, πρόκειται να συντηρήσουν την ανοδική πορεία των τιμών πώλησης, έστω και αν σε κάποιες αγορές ο ρυθμός της αύξησης θα περιοριστεί σταδιακά.

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, το 2023 οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 7,4%, από 11,1% το 2022. Σταδιακή επιβράδυνση θα σημειώσει ο ρυθμός ανόδου των τιμών και τα επόμενα χρόνια. Κατά τους αναλυτές της Τράπεζας Πειραιώς, το 2024 οι τιμές θα ενισχυθούν κατά 6,5%, το 2025 κατά 6% και το 2026 κατά 5,6%. Όπως προκύπτει, ο βασικός λόγος για τη συνέχιση της ανόδου των τιμών είναι η περιορισμένη προσφορά κατοικιών προς πώληση, συγκριτικά με τη ζήτηση.

Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, κάποιες δεκάδες χιλιάδες κατοικίες που ήταν εξασφαλίσεις σε στεγαστικά δάνεια που έχουν «κοκκινίσει», παραμένουν «εγκλωβισμένες» στη μακροχρόνια, όπως αποδεικνύεται, διαδικασία διευθέτησης χρέους ή πλειστηριασμού. Αν, μάλιστα, ο πλειστηριασμός είναι άγονος ή το ακίνητο επαναγοραστεί από την τράπεζα ή τον πιστωτή (π.χ. εταιρία διαχείρισης απαιτήσεων), τότε απαιτείται τουλάχιστον ένας ακόμα χρόνος ή και μεγαλύτερο διάστημα, έως ότου βρεθεί στην αγορά προς πώληση. Το γεγονός αυτό έχει περιορίσει το απόθεμα, ιδίως για ακίνητα που κατασκευάστηκαν από τα μέσα της δεκαετίας του 1990 και μέχρι το 2010, καθώς αυτά ήταν το κύριο αντικείμενο χρηματοδότησης, μέσω των δανείων που δεν εξυπηρετούνται σήμερα.

Από την άλλη πλευρά, οι εκτιμήσεις της Eurobank για την πορεία των τιμών είναι πιο συντηρητικές. Σε σχετική της έκθεση προβλέπεται αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 4,1% φέτος, ενώ το 2024 η αύξηση θα περιοριστεί εκ νέου σε 3,1% και το 2025 δεν θα ξεπεράσει το 2,1%. Σύμφωνα με την τράπεζα, ναι μεν θα αυξηθούν οι επενδύσεις στον τομέα των κατοικιών πλησίον του μέσου όρου της Ευρωζώνης (5,9% το 2021, έναντι 1,3% στην Ελλάδα το ίδιο έτος), ωστόσο δεν αναμένεται να επαναληφθεί το φαινόμενο της δεκαετίας του 2000, όταν ένα σημαντικό ποσοστό του αναπτυξιακού μοντέλου της χώρας στηρίχθηκε στην οικοδομή.

Θα πρέπει να σημειωθεί, επίσης, ότι το επίπεδο των τιμών ήδη σήμερα είναι τέτοιο ώστε να μην είναι εύκολο να χρηματοδοτηθεί αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, όπως μέχρι πριν από 2-3 χρόνια. Ένα μέσο διαμέρισμα 100 τ.μ. στα βόρεια προάστια (ηλικίας 30-35 ετών), στοιχίζει σήμερα περίπου 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό και με τη σημαντική αύξηση του κόστους δανεισμού, καθιστά την αγορά του μία αρκετά δύσκολη εξίσωση για την πλειονότητα των νοικοκυριών.

Πάντως, σύμφωνα με σχετική έρευνα του πρακτορείου Reuters, παρά τη σημαντική αύξηση του κόστους δανεισμού, λόγω της ανόδου των επιτοκίων, οι ειδικοί του κλάδου των κατοικιών εμφανίζονται αισιόδοξοι για τη μελλοντική πορεία της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας, αν και είναι σαφές ότι εγείρονται ερωτήματα σχετικά με τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν ακίνητο ή όχι. Σε παγκόσμιο επίπεδο οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κάθετα από το ξέσπασμα της πανδημίας και μετά, ωστόσο τον τελευταίο χρόνο έχουν καταγραφεί ήπιες διορθώσεις και μειώσεις, ακριβώς λόγω της ανόδου των επιτοκίων, που δυσχέρανε την πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό. Σε κάθε περίπτωση, βέβαια, οι αναλυτές που συμμετείχαν στην έρευνα του Reuters προβλέπουν σταθεροποίηση ή ακόμα και ήπια υποχώρηση των τιμών σε αναπτυγμένες αγορές, όπως εκείνη των ΗΠΑ και της Γερμανίας. Στις ΗΠΑ προβλέπεται μείωση των τιμών κατά 3%, όπως και στη Μεγάλη Βρετανία, ενώ στη Γερμανία οι τιμές αναμένεται να μειωθούν κατά 5,5% φέτος.

Έρχονται κατασχέσεις και πλειστηριασμοί για μεγαλο-οφειλέτες

Η επιστροφή στην κανονικότητα μετά τις δίδυμες κρίσεις και τις εκλογές της 25ης Ιουνίου ενεργοποιεί και τους πλειστηριασμούς και τις κατασχέσεις από το Eλληνικό Δημόσιο, κυρίως για τους μεγαλο-οφειλέτες. Ήδη η ΑΑΔΕ έχει αναρτήσει στην ιστοσελίδα της 50 πλειστηριασμούς ακινήτων μεγάλων οφειλετών, οι οποίες δεν αφορούν πρώτη κατοικία και οι οποίες ξεκινούν από τις 28 Ιουνίου, με τις περισσότερες να πραγματοποιούνται τον Ιούλιο.

Μάλιστα, αρκετοί από τους 50 πλειστηριασμούς που περιλαμβάνονται στη λίστα αφορούν έναν ιδιοκτήτη ή μία επιχείρηση με πολλά ακίνητα. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα προγράμματα πλειστηριασμών για χρέη προς το Δημόσιο αναμένεται να αυξηθούν, καθώς η Εφορία έχει ενημερώσει τους οφειλέτες του Δημοσίου να τακτοποιήσουν τα χρέη τους με βάση τις ευνοϊκές ρυθμίσεις που ισχύουν σήμερα, και συγκεκριμένα την επανένταξη στις ρυθμίσεις των 72 και 120 δόσεων και τη νέα ρύθμιση 36-72 δόσεων, καθώς και την πάγια ρύθμιση (24 ή 48 δόσεις) που ισχύει σήμερα.

Για όσους δεν ενταχθούν στις πρώτες δύο ρυθμίσεις μέχρι τα τέλη Ιουλίου, θα ξεκινήσουν κατασχέσεις, ενώ όσοι μπορούν να ενταχθούν μόνο στην πάγια ρύθμιση και δεν το πράξουν άμεσα, θα λάβουν προσεχώς κατασχετήρια.

Συγκεκριμένα, οι έχοντες οφειλές άνω των 500 ευρώ στο Δημόσιο έχουν λάβει μέσω του auto reminder system e-mail, είτε από τη Διεύθυνση Φορολογικής Συμμόρφωσης, ενημέρωση, προκειμένου να τακτοποιήσουν τις υποχρεώσεις τους. Όσοι αγνόησαν το μήνυμα έλαβαν ειδοποίηση ότι επίκειται η λήψη μέτρων εις βάρος τους (αποτελεί προδικασία πριν από κάθε πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης εκτός από τις κατασχέσεις εις χείρας τρίτων), και εν συνεχεία, εφόσον δεν συμμορφωθούν, η Εφορία προχωρεί σε κατασχέσεις τραπεζικών λογαριασμών ή ποσών εις χείρας τρίτων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, το συνολικό ποσό των ληξιπρόθεσμων οφειλών στην Εφορία έχει διαμορφωθεί, πλέον, στα 113,5 δισ. ευρώ, οι δε απλήρωτοι φόροι μέχρι τα τέλη του 2022, που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, ανήλθαν σε 6,8 δισ. ευρώ. Το σύνολο των φορολογουμένων με ληξιπρόθεσμα χρέη στην Εφορία διαμορφώθηκε σε 4 εκατ. Από αυτούς οι 2.045.763 απειλούνται με μέτρα αναγκαστικής είσπραξης. Σημειώνεται ότι η Εφορία έχει λάβει αναγκαστικά μέτρα για 1.406.550 (κατασχέσεις λογαριασμών κ.λπ.).

Από τη λίστα των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό ενδιαφέρον έχουν οι εξής περιπτώσεις:

Αγροτεμάχιο συνολικής έκτασης άνω των 18 στρεμμάτων στο Νομό Βοιωτίας στο Δήμο Αλίαρτου εκπλειστηριάζεται με τιμή πρώτης προσφοράς 3,9 εκατ. ευρώ.

Διαμέρισμα 374 τ.μ. στη θέση Κοκκιναράς – Καστρί βγαίνει στον πλειστηριασμό στις 19 Ιουλίου, με τιμή πρώτης προσφοράς 2,2 εκατ. ευρώ.

Μεζονέτα (το 50%) σε οικόπεδο 800 τ.μ. βγαίνει στον πλειστηριασμό στις 19 Ιουλίου, με τιμή πρώτης προσφοράς 1,2 εκατ. ευρώ.