Τριπλή «ανάσα» για ακίνητα και χαμηλά εισοδήματα

Αναδημοσίευση από τη «Βραδυνή της Κυριακής»

Επέκταση της αναστολής του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων για ακόμη ένα χρόνο, και «ψαλίδισμα» των τεκμηρίων διαβίωσης για κατοικίες, αυτοκίνητα και άλλες αντικειμενικές δαπάνες, περιλαμβάνει η κυβερνητική ατζέντα.

Στόχος των νέων ρυθμίσεων, που αναμένεται να ψηφιστούν μέχρι το τέλος του έτους, είναι η περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς ακινήτων και η απαλλαγή από τον έξτρα τεκμαρτό φόρο εκατοντάδων χιλιάδων φορολογούμενων με χαμηλά εισοδήματα.

Mε βάση το σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου το πακέτο των παρεμβάσεων προβλέπει: 

1.Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η κυβέρνηση αποφάσισε να αναστείλει μέχρι το τέλος του 2025 την επιβολή ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών, που με βάση το ισχύον νομοθετικό καθεστώς λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2024.

Το «πάγωμα» του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής.

Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ 24% επιβλήθηκε στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2006 και αφορούσε ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας, όπου μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου ορίου, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή, επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 3%.

Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, στόχος του μέτρου είναι η ενίσχυση των αντοχών της οικοδομής απέναντι στις αναταράξεις από την αύξηση των τιμών στις πρώτες ύλες και τη διόγκωση του κόστους κατασκευής, και η ενίσχυση της ανοδικής της πορείας, καθώς αποτελεί μία από τις βασικές κινητήριες δυνάμεις της ανάπτυξης της Οικονομίας. Από την πλευρά τους, παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές αποτελεί βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή και επενδυτή, που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά, και προβλέπουν αύξηση στην έκδοση νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών.

Με την απενεργοποίηση του ΦΠΑ συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης, λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, για μία κατοικία αξίας 200.000 ευρώ το κόστος αγοράς με ΦΠΑ 24% και φόρο μεταβίβασης διαμορφώνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ η τιμή του ίδιου ακινήτου πέφτει στα 206.000 ευρώ, αφού επιβάλλεται μόνο φόρος μεταβίβασης 3%, και έτσι ο αγοραστής θα πληρώσει 42.000 ευρώ λιγότερα ή 17%.

2.Στον «πάγο» για ένα ακόμη χρόνο ο Φόρος Υπεραξίας. Στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου βρίσκεται το σενάριο για αναβολή της εφαρμογής του Φόρου Υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων, μέχρι το τέλος του 2025. Πηγές του υπουργείου Οικονομικών θεωρούν σχεδόν βέβαιη την αναστολή του μέτρου, η οποία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2024, σημειώνοντας ότι θα φρενάρει την άνοδο των τιμών των ακινήτων και θα στηρίξει τις συναλλαγές δίνοντας ανάσες στην κτηματαγορά. Με βάση το νόμο, ο Φόρος Υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου, και το φόρο καταβάλλει ο πωλητής του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής επιβαρύνεται με το φόρο μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου. Σε περίπτωση που το ακίνητο πουληθεί μετά τα πέντε έτη από την απόκτηση η υπεραξία που προκύπτει είναι αφορολόγητη έως το ποσό των 25.000 ευρώ, ενώ απαλλάσσονται από το Φόρο Υπεραξίας όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα που κατέχουν πριν το 1995.

Για παράδειγμα, για διαμέρισμα που αγοράστηκε το 2017 με δηλωθέν τίμημα 80.000 ευρώ και πωλείται 130.000 ευρώ το 2025, αν δεν ανασταλεί ο φόρος υπεραξίας ο πωλητής θα κληθεί να πληρώσει 2.707 ευρώ αντί 7.500 ευρώ (50.000 x 15%), λόγω απομείωσης της υπεραξίας των 50.000 ευρώ με βάση το χρονικό διάστημα των οκτώ ετών που μεσολάβησε ανάμεσα στην αγορά και την πώληση και του αφορολόγητου ορίου. Φορολογούμενος αγόρασε ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ το 2010 και το πουλάει 200.000 ευρώ το 2024. Αν δεν εφαρμοστεί η αναστολή του φόρου θα πληρώσει Φόρο Υπεραξίας 10.530 ευρώ. Επισημαίνεται ότι ο Φόρος Υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων αν και νομοθετήθηκε το 2013, δεν εφαρμόστηκε ποτέ, λόγω των δυσκολιών και των προβλημάτων που διαπιστώθηκαν στην υλοποίηση του και των αρνητικών επιπτώσεων στην κτηματαγορά, που θα εξουδετέρωναν τα εισπρακτικά οφέλη.

3.Ανατροπές στα τεκμήρια. Στην αναμόρφωση του συστήματος των τεκμηρίων διαβίωσης, με αλλαγές στο τρόπο υπολογισμού των δαπανών και μείωσή τους κατά 30% από το 2025, προχωρά το υπουργείο Οικονομικών. Στόχος είναι η εξάλειψη των στρεβλώσεων και αδικιών, που οδηγούν εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες με χαμηλά εισοδήματα να πληρώνουν δυσανάλογα υψηλούς φόρους, αφού η Εφορία υπολογίζει το φόρο με βάση τις τεκμαρτές δαπάνες που εφαρμόζονται για τη διαβίωση, τα αυτοκίνητα, τις κατοικίες, τις αγορές αγαθών, τα δίδακτρα, τα σκάφη αναψυχής, κ.ά. Είναι χαρακτηριστικό ότι κάθε χρόνο πάνω από 1,6 εκατ. φορολογούμενοι και κυρίως χαμηλόμισθοι και συνταξιούχοι πιάνονται στην παγίδα των τεκμηρίων διαβιώσεως και επιβαρύνονται με έξτρα φόρους επειδή διαμένουν σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη κατοικία και έχουν ένα αυτοκίνητο.

Σύμφωνα με πληροφορίες, τα σενάρια προβλέπουν:

• «Κούρεμα» κατά 30% κατά μέσον όρο, σε όλο το φάσμα των τεκμηρίων.
• Αλλαγές στα ελάχιστα ποσά τεκμηρίων διαβίωσης, που σήμερα είναι 3.000 ευρώ για τους άγαμους και 5.000 ευρώ για τους έγγαμους ή τους συνάψαντες σύμφωνα συμβίωσης.
• Παρεμβάσεις στον τρόπο υπολογισμού των τεκμηρίων διαβίωσης, με αναμόρφωση των κλιμάκων των ποσών για κατοικίες, αυτοκίνητα, σκάφη αναψυχής.