Ποια ακίνητα αγοράζουν οι Έλληνες

Αναδημοσίευση από τη «Βραδυνή της Κυριακής»

Του Χάρη Κάντα

Περιζήτητα είναι, πλέον, τα 3άρια στην αγορά ακινήτων. Η στροφή των Ελλήνων αγοραστών προς τη συγκεκριμένη κατηγορία καταγράφηκε την περσινή χρονιά, και μπορεί οι εκτιμήσεις από το πρώτο δείγμα γραφής του 2022 να κάνουν λόγο για συνολική άνοδο της αγοράς, συμφωνούν, όμως, ότι δεν θα υπάρξει αλλαγή σε ό,τι αφορά τα… «best sellers».

Πλέον, πιο εύκολα βρίσκει κανείς ακίνητο-«φιλέτο» (βίλες ή ακριβά οροφοδιαμερίσματα στα νότια προάστια) παρά ένα σχετικά νεόδμητο τριάρι, ειδικά αν το «πακέτο» περιλαμβάνει και θέση στάθμευσης. Τα λεγόμενα «οικογενειακά» διαμερίσματα δεν είναι τα μόνα που έχουν ξεχωρίσει. Οι εργένηδες και τα ανύπαντρα ζευγάρια έχουν δημιουργήσει τη δική τους τάση αγοράζοντας 2άρια έως 75 τ.μ., στο κέντρο των μεγάλων πόλεων, ενώ οι νιόπαντροι προτιμούν για το πρώτο σπιτικό τους ακίνητα έως 95 τ.μ., και φυσικά υπάρχουν και οι «επενδύσεις» σε γκαρσονιέρες και μικρά 2άρια.

Τα… οικογενειακά

Ανάρπαστα έχουν γίνει τα διαμερίσματα επιφάνειας 75-95 τ.μ. με τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια, σε κτίρια κατασκευής 1970-1980, που έχουν υποστεί μερική ή πλήρη ανακαίνιση. Ειδικά στις καλές περιοχές του κέντρου και των νοτίων προαστείων η ζήτηση, πλέον, δύσκολα καλύπτει την προσφορά. Είναι τα λεγόμενα «οικογενειακά», που οι τιμές τους σπάνια ξεπερνούν τις 160.000 ευρώ. Οι αγοραστές τους είναι συνήθως άτομα έως 44 ετών, που καλύπτουν το 20-35% της τιμής με προσωπικές αποταμιεύσεις και οικογενειακή βοήθεια. Σημαντικό ρόλο στην κατακόρυφη άνοδο των πωλήσεων της συγκεκριμένης κατηγορίας έχει παίξει η μη φορολόγηση γονικών δωρεών και η αύξηση των ενοικίων, που σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου, πολλές φορές είναι υψηλότερα μέχρι και 30%.

Σε αντίθεση με παντρεμένα ζευγάρια που έχουν ήδη παιδιά, οι νιόπαντροι κοιτάζουν πιο ακριβές λύσεις. Τα τετραγωνικά που τους ενδιαφέρουν είναι πάνω κάτω τα ίδια (από 85 – 95), τα δύο υπνοδωμάτια παραμένουν βασική προϋπόθεση, αλλά εδώ το ενδιαφέρον έχει να κάνει με νεότερες οικοδομές και με μία σειρά άλλων προϋποθέσεων που μπορούν να ανεβάσουν την τιμή, ανάλογα με την περιοχή, μέχρι και τις 250.000 ευρώ. Στα συν που ψάχνουν οι συγκεκριμένοι αγοραστές είναι η θέση στάθμευσης (προτιμάται η κλειστή), η ύπαρξη αποθήκης και άλλα, όπως για παράδειγμα τα φωτοβολταϊκά, η ενεργειακή αναβάθμιση και, εσχάτως, η υποδοχή φορτιστή για ηλεκτρικό αυτοκίνητο. Και εδώ οι αγοραστές στηρίζονται από το οικογενειακό τους περιβάλλον για να καλύψουν μέρος της τιμής και παράλληλα διαθέτουν προέγκριση στεγαστικού δανείου.

Τα μικρά και μεσαία

Μικρά δυάρια ή και γκαρσονιέρες έως 50 τ.μ. που παλαιότερα προορίζονταν κυρίως για ενοικίαση σε φοιτητές, έγιναν ανάρπαστα τα τελευταία χρόνια. Αγοραστές τους κυρίως όσοι είχαν το εξτρά κεφαλαίο για να τα ανακαινίσουν και στη συνέχεια να τα διαθέσουν στις πλατφόρμες τύπου airbnb για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ακόμη και τώρα, που η μόδα του airbnb δείχνει να «ξεφτίζει», η επένδυση στα συγκεκριμένα ακίνητα συνεχίζει να αποδίδει είτε με την επιστροφή στην παραδοσιακή μορφή ενοικίασης και τις μακροχρόνιες μισθώσεις είτε με τη μεταπώληση των συγκεκριμένων ακινήτων, που όντας ανακαινισμένα και σε περιοχές που έχουν αναβαθμιστεί, πιάνουν, πλέον, καλύτερες τιμές.

Η τάση που ξεκίνησε το 2018 και θέλει τις κατοικίες από 51-75 τ.μ. να έχουν μεγάλη πέραση στην αγορά, συνεχίζεται μέχρι σήμερα, κυρίως στις μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Τα συγκεκριμένα ακίνητα θεωρούνται ιδανικά για ιδιοκατοίκηση από εργένηδες και νεαρά ανύπαντρα ζευγάρια, ενώ τα προτιμούν και αγοραστές που ενδιαφέρονται να «επενδύσουν» στη μακροχρόνια μίσθωσή τους, που τελευταία κερδίζει συνεχώς έδαφος. Οι τιμές διαφέρουν ανάλογα με την περιοχή, την παλαιότητα, αλλά και την κατάσταση του ακινήτου (μερικώς, πλήρως ή καθόλου ανακαινισμένο), και στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να αγγίξει μέχρι και τα 1.500 ευρώ το τετραγωνικό.

Θέσεις στάθμευσης

Πέρα από τα οικιστικά ακίνητα, τεράστιο είναι το ενδιαφέρον για την αγορά θέσεως στάθμευσης. Είναι ενδεικτικό ότι πέρσι σημειώθηκε έκρηξη στις αγοροπωλησίες, που αυξήθηκαν κατά 64,5% σε σχέση με το 2019.

Με τη γλώσσα των αριθμών

Το 86,2% των ακινήτων που άλλαξαν χέρια μέσα στο 2021 ήταν ακίνητα μέχρι και 95 τ.μ. Είναι εικόνα που προσομοιάζει σε αυτή του 2020 και του 2019, όταν οι αντίστοιχες πωλήσεις έφτασαν το 84,88% και 84,55%, αντίστοιχα.

Αυτό που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι το 77% του συνόλου των μεταβιβάσεων αφορούσε ακίνητα κατασκευασμένα μέχρι το 1980, και αυτό φυσικά και έχει να κάνει με την τιμή τους, που είναι μικρότερη από τις πιο πρόσφατες κατασκευές.

Στην κορυφή της λίστας για το 2021. με ποσοστό 37,25%. βρέθηκαν τα ακίνητα της δεκαετίας (1961-1971), στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 (26,82%). και στην τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 (13,02%).

Σε ό,τι αφορά την κατηγορία με τις περισσότερες πωλήσεις βάσει εμβαδού, αυτή ήταν τα διαμερίσματα 51 τ.μ. – 75 τ.μ. (27,83% του συνόλου των μεταβιβάσεων). Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31 τ.μ. έως 50 τ.μ. (22,95%), οι γκαρσονιέρες έως 30 τ.μ. (22,30%) των μεταβιβάσεων, ακολουθούν τα διαμερίσματα 76 – 95 τ.μ. (13,18%),τα διαμερίσματα 96 -120 τ.μ. (7,48%), και μόλις το 6,26% αφορούσε μεταβιβάσεις ακινήτων άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.